LES MECANISMES DU LOYER


Le monde de l’immobilier, et plus particulièrement de la location devient aujourd’hui de plus en plus compliqué. En effet, que l’on soit propriétaire ou locataire, nous sommes inondés par des termes plus complexes les uns que les autres. Dans cet article, nous allons tenter de vous aider à répondre aux questions que vous vous posez sur les mécanismes concernant le loyerTout d’abord, un loyer est un paiement périodique effectué entre deux parties, le bailleur et le locataire, dans le cadre d’un contrat de bail. Ce montant se calcule selon plusieurs critères, et peut différer d’années en années, notamment depuis que les loyers sont plafonnés.

L’encadrement des loyers

Avant toute chose, il est important de parler de l’encadrement (ou plafonnement) des loyers. En effet, le but est de limiter la hausse des loyers lors des remises en location ou des renouvellements de bail sur les logements situés dans des villes où les prix sont très élevés. Ces villes sont recensées sur internet et sont au nombre de 38, pour 1 290 communes.

Comment bien fixer son loyer ?

Si le bien est mis en location pour la première fois, et n’est ni à Paris, ni à Lille, alors le loyer pourra être fixé librement selon le propriétaire du logement ou l’agence. Selon l’encadrement des loyers, si le logement se situe à Paris ou Lille, le montant ne devra pas dépasser celui du "loyer référence majoré", fixé par un arrêté préfectoral. Suite à sa première mise en location, le loyer pourra éventuellement être modifié après moins de 18 mois de vacance, en fonction de certains changements.

Augmentation liée à l’IRL (indice de référence des loyers)

L’indice de référence des loyers, ou IRL, est une base qui permet la révision des loyers, fixant les plafonds des augmentations annuelles des loyers d’habitation principale, que peuvent exiger les propriétaires. Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE, et est en vigueur depuis le 1er janvier 2006. Depuis février 2008, il est calculé à partir de l’évolution des prix de la consommation et de la moyenne des douze derniers moisSi aucune révision n’est intervenue durant l’année suivant la signature du bail, alors le montant est limité à la variation de l’IRL de la date de signature du nouveau bail. Si une révision a eu lieu, alors le montant du nouveau loyer est limité au dernier loyer que devait payer le locataire précédent.

Astuce : si ces conditions ne sont pas respectées, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

L’indexation du loyer

Le propriétaire n’est pas obligé de réviser son loyer. En effet, il peut décider de retirer définitivement la clause d’indexation qui apparaît sur le contrat de bail, empêchant ainsi toute variation du loyer durant la durée effective du contrat. Le bailleur peut également décider de garder cette clause, mais de ne pas demander de révision pendant une ou plusieurs années.

Calcul de l’IRL

L’indice de référence des loyers se calcule en fonction de l’évolutions des prix sur les 12 derniers mois. La date à prendre en compte est celle indiquée dans le bail, ou à défaut celle du dernier IRL publié par l’INSEE à la date de signature du bail.Trois éléments sont nécessaires au calcul de l’augmentation du loyer :
  • le montant du loyer
  • le nouvel IRL du trimestre de référence
  • l’IRL du même trimestre de l’année précédente
Ainsi, il suffit de multiplier le loyer en cours au nouvel IRL du trimestre de référence, puis de diviser le résultat par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Exemple : Un bail est signé le 23 octobre 2015 pour un loyer mensuel de 850€, il pourra être réévalué le 23 octobre 2016. Ainsi, le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du troisième trimestre 2015 (125,26), et le nouvel indice publié est celui du troisième trimestre 2016 (125,33).On aura donc : (850x125,33)/125,26 = 850,48€

La notification

Afin de notifier une indexation de loyer à son locataire, il est conseillé au propriétaire d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, il pourra prouver sa volonté de procéder à une révision de loyer.

Loyer non indexé

Depuis la loi Alur, si un bailleur ne fait pas sa révision sur une année, il en perd le bénéfice, et ne pourra plus réclamer de rattrapage des montants qui auraient dû être payés en cas d’indexation. 

Augmentation liée à la réalisation de travaux

Dans le cas où le propriétaire a financé des travaux d’amélioration, ou de mise aux normes du logement, alors le loyer pourra être fixé au-delà de la variation de l’IRL, sans excéder 15% du montant des travaux (charges comprises). Cependant ces travaux doivent avoir été réalisés après le départ du dernier locataire, et leur coût doit représenter au moins 50% de la dernière année de loyer hors charges.

Augmentation d’un loyer sous-évalué

Si le bailleur décide de réévaluer le montant de son loyer, il ne pourra pas le faire augmenter de plus de 50% de la différence entre le montant d’un loyer de référence (par rapport à ceux du voisinage pour le même type de logement) et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

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