LOCATAIRE OU PROPRIETAIRE : QUI PAIE QUOI ?

Lors d’une location de bien, il est courant que le bailleur et le locataire tombent en désaccord sur plusieurs points concernant certaines prises en charge, notamment sur les charges locatives, ou les frais en cas de travaux.




Les charges locatives

Les charges locatives sont, pour la plupart, payées par le locataire pour le propriétaire. Elles sont liées à l’utilisation du logement et comprennent tous les frais, comme l’entretien des ascenseurs et monte-charges, l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif. Ces charges regroupent également la gestion des installations individuelles, des parties communes intérieures et extérieures, et les taxes et redevances.

Les taxes et impôts

La taxe foncière

En général la taxe foncière est à la charge du propriétaire, sauf si le contraire est prévu dans le bail.

La taxe d’habitation

C’est le locataire qui doit régler la taxe d’habitation, entièrement, ou au prorata de sa présence dans les lieux.

Les taxes diverses

La redevance d’assainissement doit être prise en charge par le locataire, tandis que les taxes de balayage, et d’enlèvement des ordures ménagères sont récupérables, c’est-à-dire qu’elles devraient être réglées par le propriétaire, mais s’il fait apparaître sur le contrat de bail qu’elles sont à la charge du locataire alors ce dernier devra les payer.

Biens consommables

Qu’il s’agisse de l’eau, du gaz, du fuel ou de l’électricité, c’est au locataire qu’il incombe de payer toutes ces charges. De même que précédemment, le chauffage et l’électricité des parties communes sont des charges récupérables.

Divers

Pour tout ce qui concerne l’assurance, le déménagement, le loyer et le dépôt de garantie, c’est le locataire qui devra s’en acquitter. Le bailleur quant à lui devra payer les charges de copropriété et les diagnostics immobiliers. Enfin, si l’état des lieux est établi par un huissier, chacune des deux parties réglera 50% du montant, tandis que s’il est rédigé par un agent immobilier, c’est le propriétaire qui en réglera la totalité.

La régularisation des charges

Bien que ce soit souvent le cas, les charges versées par le locataire ne font pas toujours l’objet d’une régularisation. Il existe deux principales situations.

Logement vide (personne seule, couple ou famille)

Dans ce cas, une régularisation doit être faite chaque année, en se basant sur les résultats de l’année écoulée, et les dépenses réelles constatées.

Logement vide (colocation)

C’est le même principe que pour une location à une personne seule, un couple, ou une famille. Seulement, pour une location à des colocataires, le bailleur peut convenir du montant des charges forfaitaires lors de la signature du bail, qui ne pourront donc faire l’objet d’aucune régularisation.

Logement meublé

Enfin, pour un logement meublé, le bailleur peut choisir entre les deux options proposées ci-dessus. Il est donc nécessaire de préciser dans le bail la nature des charges.


Les travaux

La plupart du temps, au cours d’une location, il faut rénover le logement. Cependant, pour savoir s'il incombe au bailleur ou au locataire de les payer, il est nécessaire d’organiser ces travaux sous trois phases.

À l’entrée dans les lieux

D’après la loi, le bailleur se doit de délivrer un logement décent. Ainsi, s’il y a des problèmes, comme des installations électriques dangereuses par exemple, des travaux doivent être faits par le propriétaire avant l’entrée du locataire. Même si l’état des lieux a été signé et que les travaux ne sont pas faits, le locataire a le droit d’exiger la rénovation de son logement, afin qu’il soit conforme.

Pendant la location

Pendant la location, deux types de travaux peuvent être à effectuer : les travaux courants, et les travaux importants. Ainsi, le locataire prend à sa charge les travaux d’entretien courant : cela peut comprendre le changement des poignées de fenêtres, le remplacement des interrupteurs ou encore la réparation de la douche. Le montant de ces travaux est généralement peu élevé, mais cela peut être plutôt fréquent.En ce qui concerne le propriétaire, il s’occupera des travaux nécessaires causés par la vétusté du logement. Ce sont généralement les investissements les plus importants comme le désamiantage ou le remplacement des portes.

À la sortie des lieux

Lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie, si le bailleur constate des problèmes, il peut réclamer au locataire de réparer ses dégradations. Ainsi, s’il remarque des trous dans le mur, il peut demander réparation directement à son locataire, ou effectuer lui-même les travaux et retenir une partie de la garantie.

Dégâts

Enfin, le sujet qui reste le plus flou au niveau de la prise en charge reste celui des dégâts involontaires. Entre les assurances, le bailleur et le locataire … Qui doit payer ?
Dans la plupart des cas, c’est l’assurance du locataire qui doit prendre en charge les réparations suite à un dégât, d’où la nécessité d’avoir une assurance habitation. Attention cependant, car l’assurance se doit de remettre le logement en état, non à neuf.

Dégât des eaux

Dans le cas d’un dégât des eaux, l’assurance pourra donc refuser certains travaux jugés superflus. Par exemple, elle pourra remplacer des lames de parquet mais ne le vernira pas. Il incombe donc au locataire de prévenir le bailleur, afin que ce dernier prenne en charge le vernissage, ou du moins qu’il le note sur l’état des lieux afin de ne pas tenir le locataire pour responsable lors de la sortie des lieux.
Pour que la déclaration soit valide, elle doit être écrite et envoyée à l’assurance jusqu’à 5 jours après le constat de l’inondation. Certaines assurances prévoient cependant des durées supérieures. La lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception.

Incendie

Si un incendie se produit chez vous, vous serez responsable envers vos voisins, et tout autre tiers présent. Cependant, si il n’est pas directement de votre faute, tous les dégâts causés seront indemnisés par votre assureur. Si vos voisins subissent également des dommages, c’est leur propre assurance qui se chargera de les dédommager. De plus, en tant que locataire, vous devez rembourser la totalité des dégâts au propriétaire, d’où l’intérêt d’être assuré.
Pour ne pas être considéré comme « coupable », le locataire doit prouver qu’il s’agit d’un cas fortuit, d’une force majeure, d’un vice de construction, d’un feu venant d’une autre habitation, ou que le feu était d’origine criminelle. Pour faire fonctionner l’assurance il ne faut jeter aucun objet brûlé, et si possible justifier l’existence et la valeur des biens endommagés à l’aide de factures ou de photos par exemple.

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