LE CONTRAT DE BAIL

Un bail, ou contrat de location, est un contrat selon lequel une partie (le bailleur) donne à une autre partie (le locataire) la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier, pendant un certain temps, moyennant le versement d’un loyer.

La formation du bail

Un contrat écrit et signé par les deux parties est obligatoire, et fortement recommandé, afin de faciliter la gestion des éventuels litiges.
On peut rédiger son bail en privé, ou demander un acte notarié. Le premier n'engendre aucun coût, mais le second permet une gestion des conflits plus simple en cas de litige, car les droits et obligations des différentes parties seront reconnus et actés, permettant ainsi une réduction du temps des procédures.

Les clauses

Tout d’abord, il est important de citer les parties prenantes : le propriétaire (et son éventuel mandataire), et le locataire. Si ce dernier a un garant, il faudra le citer dans un paragraphe spécifique.
Il est également important d’être le plus précis possible lors de la désignation du bien mis en location : adresse complète, type de bien, bâtiment, étage, nombre de pièces, surface, équipements collectifs etc…
Ce contrat doit principalement comprendre : la date d’effet du bail, sa durée, les conditions de renouvellement et de résiliation, le montant du loyer, les provisions sur charges, le montant de la garantie, et les impôts et taxes redevables au locataire. En annexe, on pourra trouver l’état des lieux, l’acte de caution solidaire ainsi que les différents diagnostics obligatoires.

Les obligations

De ce contrat de bail découlent plusieurs obligations, de la part du propriétaire d’une part, et du locataire d’une autre part.
Le propriétaire doit principalement céder l’appartement à temps, et dans un état approprié. Il doit également payer certaines charges et impôts, et assurer au locataire un usage tranquille et sûr.
Le locataire, quant à lui, se charge du paiement du loyer, des charges locatives, et de l’entretien du logement. Il doit également signaler les défauts au propriétaire. De plus, sous certaines conditions, le locataire devra tolérer les visites du bailleur.
Si ces obligations ne sont pas respectées par l’une des deux parties, la victime peut demander réparation, ou résilier le contrat (rupture de bail).

Les différents types de location

La location non meublée

La durée du bail est de minimum 3 ans, renouvelable. Le loyer fixé lors de la première mise en location ne peut s’écarter de plus de 20% à la hausse et de 30% à la baisse au cours de la période de validité du bail en cours. Le propriétaire peut mettre fin au bail uniquement au moment de son renouvellement avec un délai de préavis de 6 mois, tandis que le locataire peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de 3 mois, ou d’un mois pour les zones tendues.

La location meublée

La durée du bail est de minimum un an (9 mois pour un étudiant), renouvelable. Comme pour les locations non meublées, le loyer ne peut s’écarter de plus de 20% à la hausse et 30% à la baisse. Le propriétaire peut mettre fin au bail uniquement au moment de son renouvellement avec un délai de préavis de 3 mois, tandis que le locataire peut y mettre fin à tout moment avec un préavis d’un mois.
Depuis le 1er septembre 2015, le propriétaire doit obligatoirement mettre à la disposition du locataire certains meubles et équipements pour considérer cette location comme meublée (literie, four ou micro-ondes, plaques de cuisson…).

La location saisonnière (ou touristique)

Si le logement est loué 4 mois ou plus dans l’année, et qu’il ne constitue pas une résidence principale pour le propriétaire, ce dernier devra obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de la commune, si le logement est situé dans une zone de plus de 200.000 habitants.

Les risques en cas de bail verbal

Dans certains cas, la plupart du temps pour des logements anciens ou insalubres, on utilise un contrat de bail verbal. Il a les mêmes conditions qu’un contrat traditionnel sur la durée du bail et le préavis. La seule différence c’est qu’aucun document ne prouve la véracité des éléments établis au début de la location (date d’entrée, caution, montant du loyer)… Ainsi ce type de contrat peut pénaliser autant le propriétaire que le locataire.

Pour le locataire

À tout moment, le propriétaire peut contester le droit d’occupation du locataire. Ce dernier devra alors apporter des preuves écrites de la légalité de sa présence telles que des quittances de loyer. C’est à lui de prendre soin de son logement mais avec l’absence de bail, il est rare qu’un état des lieux soit fait. Ainsi, pour la loi, le logement est en bon état à l’entrée du locataire, ce qui est rarement le cas.

Pour le propriétaire

C’est lui qui peut avoir le plus de problèmes dans cette situation. Le montant de base ne pouvant être justifié, il ne peut ni réviser le loyer, ni résilier le bail en cas de loyer impayé.
Si le propriétaire souhaite vraiment mettre fin au bail, il peut le faire en prévenant le locataire six mois à l’avance, si il a une raison sérieuse (vente, reprise pour habiter…).
Cependant, la date de début de location n’étant pas non plus notée sur un contrat, si le locataire ne veut pas coopérer, il ne reste que deux solutions au propriétaire. Dans un premier temps, il peut décider d’établir un bail écrit et passer par un juge pour fixer la date du début du bail, non pas à la date de rédaction du document mais à la date de l’entrée du locataire dans les lieux. Sinon, il pourra toujours intenter une action en justice lorsque les six mois seront passés.

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